Az értékelési módszerek:

• piaci érték alapú
• költség elvű értékelések.

A piaci viszonyokon alapuló módszerek szintén két fő csoportra, a forgalmi (piaci összehasonlító alapú) és a hozadéki (hozamszámításon alapuló) értékelések közé sorolhatók.

A fent említett értékbecslési módszerek kidolgozásának szisztémáját a vonatkozó szakmai elméleti alapok, az Európai Értékelési Szabványok (EVS) 2003, 2008 és 2012 illetőleg a banki értékbecslések vonatkozásában a 25/1997 (VIII.1) PM. rendelet, valamint termőföldekre az 54/1997 (VIII.1) FM sz. rendelet irányelvei követendők.

Piaci érték definíciója az EVS 2012 szerint:

„Az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján, az eszköz gazdát cserélhetne, egy hajlandóságot mutató vevő és egy hajlandóságot mutató eladó között, megfelelő marketingtevékenységet követő tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően és kényszer nélkül jártak el”.

1. Piaci érték alapú értékbecslések:

1.1 Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló forgalmi értékelés:

Lényege, hogy az értékelő lehetőleg megtörtént adás-vételek (minimum 3-5 adat) piaci összehasonlító adatot gyűjt, a vizsgált ingatlan paramétereihez leginkább hasonló illetve jól hasonlítható ingatlanok köréből, majd ezeket – a jelentősen szélső értékek elhagyása után – kapott fajlagos értéket (alapértéket) az un. csoportos vagy páros összehasonlítással, értékmódosító tényezők figyelembe vételével, összeveti a vizsgált ingatlan jellemzőivel és százalékos eltéréseket állapít meg, ennek előjelhelyes abszolút értékével korrigálja az alapértéket. Az így kapott un. korrigált fajlagos alapértéket az értékelő szakember megszorozza a vizsgált ingatlanra / ingóságra vonatkozó m2-el, hektárral, négyszögöllel, db.-al vagy folyóméterrel és így eredményként kapja a vizsgált vagyonelem becsült, piaci-forgalmi értékét.

1.2       Hozamszámításon alapuló értékelési módszer:

A hozamszámításon alapuló módszer szintén a piaci adatokra épít. Az eljárás lényege az, hogy az értékelő az ingatlan hasznosításának a lehetőségeit vizsgálja, és a várható gazdasági eredményekből következtet az ingatlan értékére. A várható eredményeket (bevételeket, bérleti díjakat) a piac helyzetének elemzésével lehet előre jelezni, a ráfordításokat (beruházási, működtetési költségek) a piaci ismereteken túl a szakmai tapasztalatok alapján lehet meghatározni. Az ingatlan értéke nem más, mint a várható nettó eredmények jelenértékeinek összege, más szóval a tőkeérték. A számításánál a DCF elemzés (Discounted Cash Flow) vagy a közvetlen tőkésítés módszere jöhet szóba. A DCF módszer szerint a jövőbeni haszon jelenlegi értékét határozzuk meg, egy, a hozamelvárást is kifejező diszkontráta segítségével, míg a közvetlen tőkésítés esetében egy év működési eredményét alakítjuk át értékké egy – a hozamelvárást ugyancsak magában foglaló – tőkésítési kamatláb segítségével.

2. Költség elvű értékelés

A módszert ellenőrző módszerként, vagy olyan speciális jellegű ingatlanok esetében alkalmazzák, amikor ingatlanpiaci forgalom hiányában, azok speciális volta miatt összehasonlító adatok nem, vagy csak korlátozottan beszerezhetők, ilyenkor az ingatlan forgalmi értékének meghatározásánál az ingatlan értéke annak egyes összetevői értékének összegzésével határozható meg. Pontosítva, a telek összehasonlító piaci adatok elemzésével meghatározott értékének és a felépítmények (piaci, fizikai és erkölcsi) avulással csökkentett újraelőállítási értékének összegével határozható meg, a nettó pótlási költség. Speciális jellegű ingatlanok vonatkozásában ez a módszer megfelelő biztonsággal alkalmazható, de fokozott körültekintést, ingatlanpiaci és beruházási ismereteket igényel.

A költség alapú számítást a TEGoVA gyűjteményében foglalt útmutatások alapján kell végezni. Ez a típusú értékmeghatározás azon a tényen alapul, hogy egy viszonylag kiegyensúlyozott piacon a vevő vagy befektető nem fizet többet egy ingatlanért annál az összegnél, mint amennyibe kerülne annak létrehozása, az eladó pedig ezen összeg alatt nem válik meg az ingatlan tulajdonjogától.

Az eljárás általános gyakorlata során első lépésként hasonló jellegű, azonos célra használható épület újrapótlási költségeit határozzuk meg. Ezt az elmúlt időszakban megépített hasonló funkciójú, volumenű és színvonalú illetve más szempontból egyébként összehasonlítandó ingatlanok tényleges beruházási költségei illetve publikus építőipari árgyűjtemények vagy költségnormatívák (pl. Építőipari Költségvetési Segédletek) alapul vételével közelítjük meg.

Az újrapótlási költséget – amennyiben indokolt – csökkenteni kell az épület korát, jellemzőit és állagát figyelembe vevő avultsággal, az eredmény a nettó pótlási érték.

Az avultság nem azonos a könyvvitelben alkalmazott értékcsökkenéssel, hanem az épület tényleges életkora miatti fizikai avulásán kívül figyelembe veszi az erkölcsi és a piaci (környezeti) avulást is, amelyek meghatározása szemrevételezéssel, műszaki becsléssel, valamint ingatlanszakmai gyakorlati tapasztalatok alapján történik.

Az értékelési módszer(ek) kiválasztása

Az értékelési módszert vagy módszereket az értékelési cél és az értékelendő ingatlan-vagyon jellege határozza meg. A vonatkozó PM rendelet szerint általában mindhárom, de legalább két módszerrel kell számolni, majd ezt követően a végső (egyeztetett) értéket, súlyozással kell meghatározni. 

Megjegyzések:

1. Banki, hitelfedezeti értékeléseknél, a vonatkozó 25/1997 (VIII.1) PM. és az 54/1997. (VIII.1.) FM rendelet előírásai szerint, az értékelő szakértő köteles un. „Hitelbiztosítéki érték”-et is megállapítani illetve annak értékére, a figyelembe vehető kockázatok elemzése után javaslatot tenni

2. Amennyiben az ingatlan tulajdoni lapján un. vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezeti jog, özvegyi jog, használat joga, stb.) van bejegyezve, úgy az értékelő, a vonatkozó szakmai útmutatások (pl. kortáblázat, stb.) köteles – a becsült piaci-forgalmi érték és a tulajdoni hányad figyelembe vételével – kiszámolni ezeknek az értékét és a szakvéleményben lejegyezni